Niels Juels gate 13

Entrance

Welcome! You step into an inviting entrance hall that sets the high standard. There is room for outerwear and shoes in the accompanying built-in wardrobe and shoe cabinet.

Bathroom:
Sleek bathroom from 2008 with a consistent, functional design. The floor is polished concrete with comfortable underfloor heating, while the walls are a combination of tiled and painted surfaces. The ceiling is painted. The bathroom has an elegant wall-hung vanity unit with countertop basin and matching tap. The shower area is fitted with a wall-mounted shower mixer with both hand shower and rainfall shower. A wall-hung WC gives a modern, uncluttered look. Pipe-in-pipe water pipes are installed, with the manifold cabinet for the pipe-in-pipe system mounted on the wall. The waste pipes are visible and made of plastic. Mechanical extraction with a ceiling vent provides good ventilation of the room. There is also plumbing for a washing machine.

Open-plan living room/kitchen:

Open and inviting living room/kitchen with units from 2008. The kitchen has a sleek look with smooth fronts and a stone worktop. The inset sink has a matching tap, and there is practical lighting and sockets above the worktop.

The kitchen is equipped with an integrated fridge and freezer, a dishwasher beneath the worktop and a freestanding cooker. A wall-mounted extractor completes the kitchen. The room is open to the living room, with space for a sofa, a small dining table and TV furniture. The room is painted in modern colours that create a pleasant atmosphere. A cosy fireplace has also been installed here for colder days.

Bedroom:

Exquisite, spacious bedroom painted in a pleasant light colour, with ample room for a double bed and bedside tables. There is also good storage in the accompanying wardrobe.

Surfaces:

Floor surfaces of polished concrete.

Wall surfaces of painted boards, painted stone masonry and tiles.

Ceilings of painted boards.

Internally, the home has painted panelled doors

The apartment has the use of a designated storage area in the loft. The area was not measured on the day of inspection as it is not physically delimited

by walls or other fixed partitions.

The apartment has the use of a parking space outside the building.

The ceiling height in the apartment was measured at a random point at approx. 2.10–2.32 metres.

In the property disclosure statement, the seller has provided the following information:

15: Have there been any defects in the heating or ventilation system? Yes.
Describe the defect and its extent, and any work carried out on the system: The underfloor heating is currently slightly uneven, but we are in the process of having this sorted before the new buyer moves in. We will ensure it is remedied before handover,

27: Has a radon measurement been carried out? Yes. When was the measurement carried out and what were the readings? May 2025 32bq/m

32: Do you have any other information about the home or property beyond your answers? Yes. Faint sounds from the floor above, such as some footsteps, can occasionally be heard. Very occasionally, a faint sound from water installations at the neighbouring property by the swimming pool can also be heard. This does not occur at night.

Totalt bruksareal: 38,0 m²

• BRA-i: 38,0 m²

BRA-e: Leiligheten disponerer ett avsatt område til oppbevaring på loftet. Arealet er ikke oppmålt på befaringsdagen grunnet området ikke er fysisk avgrenset med vegger eller andre faste skiller.

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

Underetasje:

BRA 38 m²

- BRA-i 38 m²: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

- BRA-e:  Leiligheten disponerer ett avsatt område til oppbevaring på loftet. Arealet er ikke oppmålt på befaringsdagen grunnet området ikke er fysisk avgrenset med vegger eller andre faste skiller.

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til ca. 2,10-2,32 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

1479,00 m², eiet

 Felles tomt opparbeidet med blant annet grus, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene. Der er ekslusive bruksretter for de ulike seksjonene på deler av tomten. For mer informasjon om inndelingen, se kart vedlagt i vedtektene i salgsoppgaven.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vannbåren gulvvarme.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke C Gul er vedlagt salgsoppgaven.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger i handelen, samt komfyr og vaskemaskin.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Vannrør med rør-i-rør system.

Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad.

Vanninntaksrør i plast. Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap.

Synlige avløpsrør i plast.

Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Mekanisk avtrekksventilator for leiligheten, plassert i skap i entré.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra Elverket på eiendommen.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg

Avklaring om det har vært gjennomført tilsyn

Det er forsøkt å finne ut når det lokale el-tilsynet sist gjennomførte tilsyn, og hva som var resultatet av tilsynet. Hvis det foreligger tilsynsrapport fra det lokale el-tilsyn som er mindre enn fem år gammel, og uten at det er gjort endringer på anlegget siden rapporten ble utarbeidet, vurderes det elektriske anlegget i hovedsak på bakgrunn av denne tilsynsrapporten:

Foreligger det el-tilsynrapport (som er nyere enn fem år):
Nei.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

I tillegg til vurderingen over, er det gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Denne vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, målinger, demontering (for eksempel av downlights og deksler) eller lignende utvidede kontroller. Det presiseres at den bygningssakkyndige ikke er en kvalifisert elektrofaglig person. Vurderingen er i hovedsak begrenset til undersøkelsene som beskrives i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18, og består av en rekke spørsmål til eier, vurdering om arbeid utført etter 1999 er dokumentert med samsvarserklæring og visuelle observasjoner gjort av den bygningssakkyndige.

Spørsmål stilt til eier

Er eier tilgjengelig for å besvare spørsmål om det elektriske anlegget:
Ja, eier er tilgjengelig og har svart på spørsmål om el-anlegget.

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert:
El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.

Er du kjent med at det er utført arbeider på det elektriske anlegget (etter 1999) hvor samsvarserklæring mangler, eller oppdaget åpenbare tegn på dette? Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.

Forekommer det at sikringer løses ut:
Nei.

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget:
Nei.

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne:
Ja, kursfortegnelsen er plassert i sikringsskapet.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider på det elektriske anlegget?
Nei.

Er du kjent med feil eller mangler ved elektriske varmekilder (panelovner, elektrisk gulvvarme og lignende) eller boligens hvitevarer:
Nei.

Kjenner du til andre forhold/feil med det elektriske anlegget?
Nei.

Observasjoner gjort av den bygningssakkyndige

Hvor er sikringsskap plassert, er sikringsskapet tilgjengelig, og hvilken type sikringer har boligen:
Sikringsskap plassert i entré.
Anlegget er sikret med automatsikringer.

Er det synlige tegn på om plugg (stikkontakt) til varmtvannsbereder er brunsvidd, eller andre tegn til termiske skader:
Ikke relevant.

Er det observert elektriske kabler som ikke er tilstrekkelig festet:
Nei.

Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap:
Nei.

Er det observert åpenbare ufagmessigheter på synlige deler av anlegget:
Nei.

Er det observert andre nevneverdige forhold ved boligens elektriske anlegg:
Nei.

Avklaring av behov for videre kontroll

Basert på opplysninger fra eier, vurdering av dokumentasjon og den bygningssakkyndiges observasjoner er det gjort en samlet vurdering om det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person. Kun fagpersoner med nødvendige kvalifikasjoner kan utføre vurderinger av elektriske anlegg og utstyr. Dersom det gis en oppfordring om å gjennomføre slike tilleggsundersøkelser i avsnittet under, er dette en viktig opplysning som en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget:
Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Det fremgår av den bygningskyndiges tilstandsrapport at det ikke er fremlagt samsvarserklæringer for hele av det elektriske anlegget.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex datert 24.08.2026. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Byggemåte:

Bolig oppført i 1892. Grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med brannklasse B-30. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Boligen har fått følgende TG3:

Bad - Overflater gulv - TG3
Det er observert tydelige sprekker i gulvflater, samt usikkerhet rundt bruk av membran under gulvflater.. Årsaken lar seg ikke fastslå ved visuell inspeksjon alene. Det anbefales videre undersøkelser for å kartlegge omfang og nødvendige tiltak.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000-50 000 (for videre undersøkelser - ytterligere kostnader må påregnes utover dette)

Boligen har fått følgende TG2:

Våtrom - Bad:

Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger - Uklart om det er benyttet vanntett sjikt. Høy risiko for skjulte fuktskader dersom tettesjikt mangler.

Tettesjiktets tilslutning til sluk - Overgangen er uoversiktlig, og det som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak..

Sanitærutstyr og innredning - Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert, så eventuell lekkasje vil ikke nødvendigvis synliggjøres raskt.

Fagmessig utførelse - Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Teknisk anlegg:

Vannbåren varme - Eier opplyser om ujevn varme i gulvet på soverom. Årsak ukjent, og det anbefales kontroll av fagperson.

Yttervegger/fasade

Overflatebehandling - Slitasje med malingsbobler og avflassing, samt svertesopp på deler av kledningen (kan tyde på forhøyet fuktnivå).

Ytterkledning - Stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.

Lufting av ytterkledning - Begrenset spalte for lufting/drenering bak kledningen, som kan øke risiko for skjulte fuktskader.

Yttertak

Inspeksjonsmulighet - Taket er kun inspisert fra bakkeplan, så skader kan ha gått ubemerket.

Tekking (inkl. beslag) - Ikke fysisk undersøkt; alder og tilstand gir usikker fremtidig funksjon.

Undertak - Lite informasjon tilgjengelig, ukjent alder, økt risiko for skjulte aldersrelaterte problemer.

Vannbord/vindskier - Begynnende slitasje og elde.

Grunnmur og drenering

Grunnmur og fundament - Avskalling av maling/murpuss, samt enkelte tegn til riss i overflaten. Årsak ukjent.

Fuktsikring av grunnmur - Fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist, som kan gi vanninntrengning bak sperren.

Stikkledninger

Utvendige vannledninger - Ukjent alder, økt risiko for nedsatt funksjon.

Utvendige avløpsledninger - Samme begrunnelse som over.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet og til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Niels Juels gate 13 is a stately and venerable converted Swiss-style villa with a fine location in prime Frogner. The property is set well back from the street and offers a quiet, sheltered setting, while being a short distance from every service and amenity.

Here you truly live in the thick of it, within walking distance of almost everything Oslo has to offer. Frogner is known for its classic architecture, pleasant streets and attractive urban environment, and the neighbourhood offers a wide selection of small niche shops, grocery stores, pleasant cafés and restaurants. Bygdøy allé, Frognerveien, Drammensveien and Solli plass offer a varied choice of eateries and shops, whether you are looking for a good coffee, a pleasant dinner or a little shopping.

For a greater selection of shops and restaurants, it is a short distance to both Aker Brygge and Tjuvholmen. Here you can enjoy bustling city life by the water, with restaurants, cafés, shops, galleries and pleasant meeting places. Majorstuen and Skøyen are also within a short distance, with further shopping, services and dining.

The location is also highly attractive for those who appreciate proximity to the sea and green spaces. The neighbourhood has several pleasant green pockets, including Hydroparken, Skarpsnoparken and Tinkern. These offer good opportunities for a leisurely stroll, a run or a break in green surroundings.

Skarpsnoparken and the walking opportunities on Bygdøy are popular recreational areas all year round. From Frognerkilen, fine walking and cycling paths run along the water, connecting onwards to Bygdøy and other parts of Oslo. Here you get a wonderful combination of city, sea and nature, with several bathing spots and recreational areas within a short distance. Frognerparken is also within comfortable walking distance and offers extensive green areas, walking paths, tennis courts and a wide range of activities.

For the active, the area is ideal for running, cycling and exercise. The waterside areas around Frognerkilen and Bygdøy offer fine walking opportunities, while proximity to Frognerparken and several fitness and activity facilities makes it easy to combine urban everyday life with an active lifestyle.

The area has excellent public transport. There is a tram connection from Skillebekk, and bus connections in Bygdøy allé, among other places. Nationaltheatret is also a short distance away and is an important transport hub with the metro, trains and the Airport Express Train. Skøyen station is similarly well placed for train connections to the west. The central location makes it easy to get around the city, whether on foot, by bicycle or by public transport.

For those who work or study centrally in Oslo, the location is particularly practical. Oslo city centre is a short distance away, while there is easy access to Majorstuen, Skøyen, Aker Brygge and Tjuvholmen. This gives a very flexible everyday life in which most daily errands can be done without a car.

There is a good selection of nurseries and schools in the neighbourhood. Ruseløkka skole is a combined primary and lower secondary school for years 1–10, and there are several upper secondary schools in nearby areas. The area also has a good selection of both private and municipal nurseries.

Niels Juels gate runs from Svoldergata to Briskebyveien and consists mainly of classic apartment buildings of four and five storeys, several of them built at the end of the 19th century. The street was named in 1879 after the Danish-Norwegian admiral Niels Juel (1629–1697).

All in all, this is a location that combines the best of both worlds – a quiet, secluded home in classic Frogner, with the city's many offerings, the sea, parks, restaurants, shopping and excellent public transport links close at hand.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Det finnes flere barnehager og skoler i kort gangavstand. Blant de nærmeste barnehagene er:

• Portnerboligen naturbarnehage: ca. 270 meter.
• Tinkern Kanvas-barnehage: ca. 330 meter.
• Tusindhuus barnehage: ca. 360 meter.

Ruseløkka skole og Uranienborg skole ligger også i nærområdet og tilbyr barne- og ungdomstrinn. Det finnes i tillegg flere videregående skoler i Frogner-/sentrumsområdet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass utenfor bygningen ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Prisantydning kr 4 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr. 112 500,00

Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper) kr. 1,00

Pantattest kjøper (avsatt) kr. 260,00

Tingl.gebyr skjøte kr. 545,00

Tingl.gebyr pantedokument kr. 545,00

Boligkjøperpakken Gjensidige kr. 9 950,00

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr. 4 623 801

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Fellesutgiftene utgjør kr. 1 657,- pr. mnd. og inkluderer: 

Oppvarming via vannbåren varme, varmtvann, felles forsikring, felles strøm og kommunale avgifter.

Kostnadene fordeler seg basert på faktisk fakturert beløp og justeres derfor forløpende i tråd med dette basert på eierbrøk.

Fellesutgiftene justeres etter faktsik forbruk og fordeles etter eierbrøk.

Kostnadene er utregnet som et snitt av forbrukett i 2025.

Felles strøm - oversikt for 12 måneder:

• Januar 2026: kr 1 030,00
•  Februar 2026: kr 1 060,70
• Mars 2026: kr 915,39
• April 2026: kr 720,00
• Mai 2026: kr 615,00
• Juni 2026: kr 238,37
• Juli 2026: kr 449,53
• August 2025: kr 97,00
• September 2025: kr 183,00
• Oktober 2025: kr 247,00
• November 2025: kr 591,00
• Desember 2025: kr 764,00

Totalt for 12 måneder: kr 6 910,99

Gjennomsnitt per måned: kr 575,92

De kommunale avgiftene er på kr 4 423,02 per halvår. Dette tilsvarer:

• Gjennomsnitt per måned: kr 4 423,02 6 = kr 737,17
• Årlig kostnad: kr 4 423,02 × 2 = kr 8 846,04

Den totale månedlige bygningsforsikringen er på kr 4 779,00. Min eierandel er 7,2 %, og min andel beregnes slik:

Kr 4 779,00 × 7,2 % = kr 344,09 per måned

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i fellesutgiftene.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 0,- pr. 31.08.2026.

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 31.08.2026.

Andel fellesformue er kr. 0,-

Kommunale avgifter utgjør kr. ,- pr. år.

I dette inngår gebyr for: vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2025:

Som primærbolig kr. 1 338 928,00 som forutsetter at boligen brukes som fast bosted.

Som sekundærbolig kr. 5 355 710,00 ved annen bruk av eiendommen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For inntektsåret 2026 er beløpet økt til 14 millioner. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for ytterligere informasjon.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Strøm: Selger informerer om et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 2 500 kwh. pr. år.

Forsikring: Eiendommen er p.t. forsikret i IF med polisenummer 6141992. Forsikringen koster kr. 1 376,- per år. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Fastpris 40 000 inkl. mva

Markedspakke Premium: kr. 24 900,00,-

Oppgjørsgebyr: kr. 9 900,00,-

Visning/overtagelse honorar per stk.: kr. 3 900,00,-

Grunnpakke eierseksjon: kr. 11 900,00,-

Tilrettelegging: kr. 17 900,00,-

Gebyr for utsatt betaling (4 900,- valgfritt): kr. 0,00,-

EIE Look, valgfri 7 700,- / 9 900,- : kr. 0,00,-

Selger skal betale utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. stipulert til ca. kr. 19 065.

Samlet skal selger betale ca. kr. 127 565 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Ved beregning av vederlaget tas det utgangspunkt i timespris på oppdraget. Alle priser er inkl. mva.

Det er inngått avtale om Norgespris på boligen/fritidsboligen. Avtalen følger boligens målepunkt og vil dermed overtas av kjøper fom. overtagelse. Avtalen løper til og med 31. desember 2026. Norgespris er en statlig finansiert strømordning, som sikrer en forutsigbar strømpris gjennom året. For perioden 1. oktober 2025 til 31. desember 2026 er prisen fastsatt til 50 øre per kWh inkludert mva. Boliger i Nordland, Troms og Finnmark er fritatt for merverdiavgift på strøm, og prisen er i disse områdene 40 øre per kWh. Prisen vil justeres 1.januar 2027. Norgespris er begrenset til de første 5 000 kWh strømforbruk per måned i boliger, og de første 1 000 kWh strømforbruk i fritidsboliger.

Eierseksjonssameiet er kun enkelt organisert. Det foreligger ikke årsregnskap eller annet iht. eierseksjonsloven, og eiendomsmegler kan således ikke fremlegge dette. Det foreligger dog et enkelt oppsett på fordeling av felleskostnader og protokoller fra sameiermøter, og dette følger vedlagt salgsoppgaven. Dersom sameiet mottar er regning, vil dette normalt fordeles etter sameiebrøk så fremt ikke annet fremgår av vedtektene.

Eiendommen er regulert til bevaring bolig, samt for garasjeanlegg, med nedkjøring som stipulert foran parkeringsplassen til seksjon 2, som er avmerket med egen parkering for seksjon 2. Seksjon 2 som eier det området som det underjordiske garasjeanlegget kan bygges, eier da grunnen da det underjordiske garasjeanlegget kan bygges i, se reguleringsbestemmelser for eiendommen. De andre sameierne forplikter seg til å skrive under på byggemeldingen når eventuelt seksjon 2, søker om skulle bygge dette garasjeanlegget, uten å ha mulig til å klage til kommunen. Videre forplikter sameierne seg til å skrive under på reseksjonering til kommunen, da garasjeanlegget blir seksjon 5

, Orgnr:

Forretningsfører:

Sameiet består av 4 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 40/563.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere

Planlagte påkostninger:
Sentralvarmeanlegg
Sentralvarmeanlegget har kapasitetsutfordringer. Det er innhentet tilbud på nødvendige tiltak, men det foreligger per i dag ingen ytterligere informasjon. Sameiet har mottatt et tilbud fra et rørleggerfirma på kr 13 833. selger ønsker å sette en øvre grense på kr 20 000 i tilfelle kostnaden skulle bli høyere enn estimert. Selger opplyser at Intensjonen er at dette skal være utbedret før overtakelse. Siden sameiet er avhengige av rørleggerfirmaets tilgjengelighet, kan selger imidlertid ikke garantere at arbeidet blir ferdigstilt før overtakelsen. Dersom det ikke rekker å bli gjort, er selger villig til å dekke kostnaden, begrenset oppad til kr 20 000 som nevnt ovenfor.

Bygningens fasade
Deler av bygningens fasade har behov for utbedring. Det foreligger per i dag ikke noe kostnadsestimat for arbeidene.

Spesielle rettigheter:

utdrag fra vedtektene:
Eiendommen er regulert til bevaring bolig, samt for garasjeanlegg, med nedkjøring som stipulert foran parkeringsplassen til seksjon 2, som er avmerket med egen parkering for seksjon 2. Seksjon 2 som eier det området som det underjordiske garasjeanlegget kan bygges, eier da grunnen da det underjordiske garasjeanlegget kan bygges i, se reguleringsbestemmelser for eiendommen. De andre sameierne forplikter seg til å skrive under på byggemeldingen når eventuelt seksjon 2, søker om skulle bygge dette garasjeanlegget, uten å ha mulig til å klage til kommunen. Videre forplikter sameierne seg til å skrive under på reseksjonering til kommunen, da garasjeanlegget blir seksjon 5.

Eierseksjonssameiet er kun enkelt organisert. Det foreligger ikke årsregnskap eller annet iht. eierseksjonsloven, og eiendomsmegler kan således ikke fremlegge dette. Det foreligger dog et enkelt oppsett på fordeling av felleskostnader og protokoller fra sameiermøter, og dette følger vedlagt salgsoppgaven. Dersom sameiet mottar er regning, vil dette normalt fordeles etter sameiebrøk så fremt ikke annet fremgår av vedtektene.

Vedtekter ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Seksjonen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Eiendommen er forsikret i IF med polisenummer: 6141992

Det foreligger expeditionsdokument datert 25.05.1888  for våningshus,  for tilbygg datert 10.07.1895 og for wc anlegg 12.12.1922 Et expeditionsdokument  er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som er oppført før 1998, jf. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest datert 09.03.2010 som omhandler Fasadeendring, oppdeling mm.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.

Eiendommen er regulert til Spesialområde bevaring bolig iht. reguleringsplan S-4509.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste.

For eiendommer som er registrert i Gul liste skal Byantikvaren gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

Ved ønske om endring av bebyggelse etc. må søknad rettes til plan- og bygningsetaten på vanlig måte. Eventuelle ønsker om endringer kan prøves for etaten ved forhåndskonferanse med saksbehandler.

Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven og vi anbefaler alle å sette seg inn i denne. Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Offentlige byggesaker: Niels Juels gate 17 - forhåndskonferanse - Påbygg

Saksnummer

2025/07183 - Byggesak

Mottatt sak

12.09.2025

Kobling

Denne saken er en fortsettelse av sak 202557415

Status

Under behandling

Beskrivelse:

Tiltaket omfatter et påbygg på inntil 2 etasjer, samt å trekke overetasjen mot gaten (Niels Juels gate).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 1109049, tgl. 16.02.2024 - Seksjonering

SNR: 3
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 40 / 563

Beskrivelse:

Dnr. 900236, tgl. 30.06.1888 - Bestemmelse om bebyggelse

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 901068, tgl. 19.12.1912 - Best. om adkomstrett

Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Seksjonen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av seksjonen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier. Det gjøres allikevel oppmerksom på at kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn per år allikevel ikke er lov iht. eierseksjonsloven. Leietaker må følge ordensregler og vedtekter på lik linje som eier. Utleie skal meldes styret. ELLER Leietaker skal styregodkjennes.

Eier opplyser at radonmåling er utført ved bruk av eget måleapparat.

Måleresultatet er målt til 32 Bq/m³ over en periode på 1 uke. Det gjøres

oppmerksom på målinger som utføres med måleapparat, erfaringsmessig

ikke er like nøyaktige som målinger som utføres med sporfilm eller

lignende. Konsekvens er derfor at det tas forbehold om målingens

nøyaktighet, og en fullverdig undersøkelse bør iverksettes for å sikre seg

at radonnivåene i boligen er innenfor anbefalte verdier og under

tiltaksgrensen i Strålevernforskriften.

Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. 

EIE tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis. 

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt.

Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forhold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Eiendomsmegler skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.

Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Oppdr.nr: 14260191

Ansvarlig megler: Trym Valved

EIE Solli & Frogner

Inkognito Eiendomsmegling AS

NO 935 826 020 MVA

Meglerforetaket og EIE-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføring av megleroppdraget.

Dette gjelder følgende:

• Gjensidige forsikring tilbyr boligselger- og boligkjøperforsikring samt forsikringsløsninger til selger og kjøper
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll for EIE. Kunder tilbys ulike leverandører for strøm, alarm og bredbånd avhengig av tilbydere i kundens nærområde
• EIE AS (morselskap for franchisegiver i EIE-kjeden) og enkelte meglerkontor i EIE-kjeden har indirekte eierinteresser i Bomega AS (Hjem.no) i ulike eierkonstellasjoner gjennom EIE Hjem AS
• EIE eiendomsmegling samarbeider med ulike bankforbindelser om formidling av finansielle tjenester. Meglerforetaket kan motta godtgjørelse for dette
• Finit Deleie tilbyr deleie på enkelte objekter
• Secundo er en markedsplass for salg av bruktgjenstander

Les mer om våre samarbeid og investeringer her: eie.no/eiendom/eie-investerer