Holmenveien 11

Bolig fra 1928 med enkel standard og en god planløsning.

Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger.

Totalt bruksareal: 84,0 m²

• BRA-i: 74,0 m²
• BRA-e: 10,0 m²
• BRA-b: 0,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 0,0 m² 

Leiligheten ligger i byggets 3. etasje med adkomst via felles trappegang.

Leiligheten inneholder entre, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.

Leiligheten disponerer en bod (1 m2) i 3. etasje, samt en kjellerbod (9 m2).

Totalt gulvareal i leiligheten er på 81 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 74 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.

1252,00 m² fellestomt, eiet

Tomten er opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke G er vedlagt salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Vannrør av kobber.

Avløpsrør av plast.

Ventilasjon av mekanisk funksjon.

Varmtvannsbereder på 107 liter (av ukjent nyere årstall).

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Selgers opplysninger:

Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: 2000-tallet

Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: Nei

Forekommer det at sikringer løses ut: Nei

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja

Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei

Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja

Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex AS, datert 08.10.2025. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3: Ingen

Boligen har fått følgende TG2:

Våtrom

• Bad fra 2002.
• Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger.
• Malte flater i himling.
• Vegghengt servantinnredning med dører.
• Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur.
• Speil med overlys.
• Dusjhjørne med forheng.
• Gulvstående toalett.
• Vannrør av kobber.
• Synlige avløpsrør av plast.
• Naturlig avtrekk i himling

Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt og lignende er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 46 %, temperatur 21 grader C og duggpunkt 9 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert, Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt. Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må påregnes tiltak.

Kjøkken

• Innredningen er fra 2020 og eldre ukjent årstall.
• Innredning med slette fronter.
• Benkeplate av laminat.
• Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur.
• Stikkontakt over kjøkkenbenk.
• Frittstående komfyr.
• Frittstående kjøleskap med fryser.
• Vegghengt ventilator.
• Vannrør av kobber.
• Synlige avløpsrør av plast og støpejern.
• Gulvflater belagt med belegg
• Vegg og himlingsflater i malte flater/panel.

TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Øvrige rom

• Gulvflater belagt med laminat.
• Vegg- og himlingsflater i malte flater.
• Profilerte innerdører. Mekanisk ventilasjon (ukjent funksjon).
• Elektrisk oppvarming

Ventilasjon

• Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflater vegger

• Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflater himling

• Fuktmerker påvist i himling. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

          Ifølge selger har det ikke vært problemer med fukt/lekkasje etter at taket ble skiftet i     

           ca. 1993.

Overflater gulv

• Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innerdører

• Innerdører bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov

Etasjeskiller 3. etasje

• Skjevhetsmåling

Det er noen merkbare skjevheter i boligen. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til: 27 mm i entrè og 33 mm på soverom 1. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Teknisk anlegg, VVS anlegg (sjekkpunkter utover det som er i inkludert i andre rom)

• Vannrør av kobber.
• Avløpsrør av plast.
• Ventilasjon av mekanisk funksjon.
• Oppvarming med elektrisitet.
• Varmtvannsbereder på 107 liter fra ukjent nyere årstall.

Tekniske installasjoner, vann- og avløpsrør med sluk inne i boligen er i hovedsak fra ukjent eldre årstall. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov

Elektrisk anlegg

• Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er el-fagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.
• Forenklet vurdering:
• Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Nei
• Er det synlig tegn på termiske skader: Nei
• Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei
• Selgers opplysninger: Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: 2000-tallet
• Foreligger det el-tilsynrapport fra de siste fem år: Nei
• Forekommer det at sikringer løses ut: Nei
• Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei
• Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja
• Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei
• Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja
• Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang.
• Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører

• Entrèdør bærer preg av elde og slitasje. Bør utbedres.

Vinduer

• Noen vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet

Yttervegg

• Fasader inkl. kledning. Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje. Overflatebehandling bær påregnes. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.

Yttertak

• Yttertak av trekonstruksjoner tekket med takstein.
• Snøfangere, beslag, takrenner og nedløp av stålkonstruksjoner

Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket ble kun vurdert fra bakkenivå grunnet sikkerhetsmessige forhold. Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. På bakgrunn av bygningsdelenes alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble registrert slitasje, elde og lignende forhold på de deler av taket som lot seg visuelt besiktige. Skorstein, snøfangere og andre takgjennomføringer er ikke undersøkt på grunn av at det ikke var tilkomst, med den risiko dette innebærer. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket krever stillas og/eller andre sikkerhetsmessige forutsetninger som ikke var til stede på befaringsdagen. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Restlevetiden på de forskjellige bygningsdelene er ikke kjent.

Utvendige trapper

• Trapp i betong med rekkverk av treverk/metall.

Trapper har skade og har behov for oppgradering. Overflate viser tydelige tegn på avskalling, sprekker og generell slitasje. Tiltak anbefales for funksjon, sikkerhet og estetisk standard.

Grunnmur

• Grunnmur i betong.

Det registreres riss/sprekker på grunnmur i kjeller. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent

Drenering

• Drenering fra ukjent eldre årstall.

Terrengfall fra grunnmur

• Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
• Fuktsikring av grunnmur. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
• Bortledning av takvann. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.
• Alder. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer i kjeller vurderes det at levetiden er passert. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det bør påregnes kostnader for utbedringer.

Stikkledninger og tanker

• Vann- og avløpsledinger (inkl. stikkledninger)

Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakkyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Ja

Årstall 2002

Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte.

Oppussing av baderom med varmekabler , membran , fliser.

Hvilket firma utførte jobben?

Rørlegger Andersen , Aker rør.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?

Ja

Beskriv feilen og omfanget

Ca 2 år siden lekkasje rundt /fra lufterør fra tak . Innvendig tak ble åpnet , tørre forhold her. Lagt på tetting rundt lufterør fra tak 2023. Siste år tørre forhold. Kostnad ca kr 64000. År 2023. Utført i regi Merkantilbygg.

I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

Ja

Årstall 2025

Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

Pågående og oppstartet vedlikeholdsarbeid av gården utvendig.  Maling skraping av hele bygget. Nye vinduer i fellesoppganger. Renovering av inngangstrapper, oppgradering av kjellertrapp og div. Utføres i regi sameiet.

Hvilket firma utførte jobben?

Carl Bygg AS

Rettelse fra megler: Korrekt entreprenør er Acro Bygg AS, org.nr.: 986 678 166.

Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei.

Kommentar eiendomsmegler. Arbeidet er pågående og ikke sluttført.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja

Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? Sameiet Holmenveien 11 har søkt og fått innvilget et lån fra DNB på inntil kr 1.5 M for utbedring/oppussing fasade mm. Man ser på muligheter med IN-ordning (individuell nedbetaling av andel fellesgjeld).

Eiendommen ligger i Holmenveien 11, midt i hjertet av Vinderen - et av Oslos mest populære boligområder. Her bor du i et rolig, grønt og familievennlig strøk med kort vei til både byen og marka.

Området kjennetegnes av flotte villastrøk, gode tilbud og et trygt nærmiljø med høy bokvalitet. Beliggenheten gir nærhet til alle nødvendige fasiliteter: Vinderen sentrum ligger kun få minutters gange unna og byr på et bredt utvalg av butikker, kaféer, apotek, treningssenter, vinmonopol og servicetilbud. I tillegg er det kort vei til skoler og barnehager - som Ris ungdomsskole, Vinderen barneskole og Solsikken-Montessoribarnehage.

Offentlig kommunikasjon, som T-bane (linje 1, Vinderen stasjon) og buss, i umiddelbar nærhet. Reisetiden til Majorstuen er kun ca.5 minutter, og til Oslo sentrum under 10 minutter - perfekt for pendlere eller de som ønsker enkel tilgang til byens arbeids- og kulturtilbud.

For den aktive er det kort vei til flotte turområder i både Vettakollen, Sognsvann og Nordmarka. Sommer som vinter gir nærområdet rikelige muligheter for friluftsliv, trening og rekreasjon.

Holmenveien 11 gir deg alt du trenger, en tilbaketrukket beliggenhet med flott natur som nabo, samtidig som du har alt du trenger i hverdagen rett i nærheten. Boligen passer til barnefamilien, par og voksne som verdsetter kvalitet, komfort og en sentral beliggenhet på Oslo vest.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Det medfølger 1 biloppstillingsplass pr. seksjon langs gjerdet mot Ringveien. Se forøvrig punktet Sameiet.

Prisantydning kr 4 950 000,-
Andel fellesgjeld kr 206 276,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr. 128 900,00

Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper) kr. 1,00

Pantattest kjøper (avsatt) kr. 260,00

Tingl.gebyr skjøte kr. 545,00

Tingl.gebyr pantedokument kr. 545,00

Boligkjøperpakken Gjensidige kr. 9 950,00

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr. 5 296 477

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Fellesutgiftene utgjør kr. 4 517,- pr. mnd. og inkluderer:

Kommunale utgifter, felles strøm, felles forsikring, forretningsførsel, snøbrøyting og drift av sameiet.

Fordeling felleskostnader:

Felleskostnader: kr. 2 934,-.

Kapitalkostnader: kr. 1 583,-.

Totale måndelige felleskostnader: kr. 4 517,-.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Forretningsfører infomerer om at sameiet ikke har noen felles lån.

Kommunale avgifter utgjør kr. ,- pr. år.

I dette inngår gebyr for: vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 1 618 921,00 som forutsetter at boligen brukes som fast bosted.

Som sekundærbolig kr. 6 475 683,00 ved annen bruk av eiendommen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For inntektsåret 2026 er beløpet økt til 14 millioner. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for ytterligere informasjon.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Strøm: Selger informerer om et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 2 000 kwh. pr. år.

Forsikring: Eiendommen er p.t. forsikret i KLP Skadeforsikring med polisenummer 78505834. Forsikringen koster kr. ,- per år. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Kabel-tv / internett: Boligen er tilknyttet xxxx som leverandør av kabel-tv og internett. Priser kan sjekkes på tilbyders websider. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva

Markedspakke Premium: kr. 29 900,00,-

Oppgjørsgebyr: kr. 8 900,00,-

Visning/overtagelse honorar per stk.: kr. 3 500,00,-

Grunnpakke eierseksjon: kr. 11 900,00,-

Tilrettelegging: kr. 29 900,00,-

Gebyr for utsatt betaling (4 900,- valgfritt): kr. 4 900,00,-

Grunn- og forsikringshonorar: kr. 4 500,00,-

Innhenting av grunnbok: kr. 1 490,00,-

Løfting av finn-annonse: kr. 4 900,00,-

Selger skal betale utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. stipulert til ca. kr. 6 725.

Samlet skal selger betale ca. kr. 158 178 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Ved beregning av vederlaget tas det utgangspunkt i timespris på oppdraget. Alle priser er inkl. mva.

Det er inngått avtale om Norgespris på boligen/fritidsboligen. Avtalen følger boligens målepunkt og vil dermed overtas av kjøper fom. overtagelse. Avtalen løper til og med 31. desember 2026. Norgespris er en statlig finansiert strømordning, som sikrer en forutsigbar strømpris gjennom året. For perioden 1. oktober 2025 til 31. desember 2026 er prisen fastsatt til 50 øre per kWh inkludert mva. Boliger i Nordland, Troms og Finnmark er fritatt for merverdiavgift på strøm, og prisen er i disse områdene 40 øre per kWh. Prisen vil justeres 1.januar 2027. Norgespris er begrenset til de første 5 000 kWh strømforbruk per måned i boliger, og de første 1 000 kWh strømforbruk i fritidsboliger.

Sameiet har et negativt årsresultat for 2024 på kr. 49 352,-.

For 2025 er det budsjettert med et overskudd på kr 15 830,-.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Iht. seksjoneringsbegjæring er ikke bod utenfor leilighetens inngang og kjellerbod tinglyst som tilleggsdel.

Sameie: Sameiet Holmenveien 11, orgnr: 987404108

Sameiet består av 8 seksjoner, hvorav seksjonene 1-4 er næringsseksjoner og seksjonene 5-8 er boligseksjoner.

Det ble vedtatt på årsmøte 11.06.2025 at alle seksjoner får tildelt 1 biloppstillingsplass langs støyskjerm mot Ringveien. De resterende delene av parkeringsplassene vil bli avgiftsbelagt. Styret har fått fullmakt til å forhandle frem en løsning med et parkeringsselskap som skal drifte parkeringsplassene.

Samtidig ble det på årsmøtet vedtatt fasaderehabilitering. Sameiet har innhentet anbud fra Acro Bygg AS på totalt kr. 981 250,- inkl. mva. for rehabiliteringen. Styret har fullmakt til å benytte inntil kr 1 500 000,- totalt (for å evt. dekke uforutsette kostnader).

Sameiets styre vil innhente tilbud for å finansiere rehabiliteringskostnadene. Man ser for seg å etablere andel av fellesgjeld og IN-ordning (individuell nedbetaling av andel fellesgjeld). Fordeling av kostnadene fordeles etter sameiebrøk.

Sameiebrøk seksjon 8: 78/560

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:

Foretatte oppgraderinger de senere år:

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Planlagte påkostninger:

Foretatte oppgraderinger de senere år:

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Sameiet praktiserer ingen styregodkjennelse eller forkjøpsrett.

Eiendommen er forsikret i KLP Skadeforsikring med polisenummer: 78505834

Det foreligger ekspedisjonsdokument innlevert 29.06.1927 for våningsbygg med forretningslokale. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest, men angir ikke noe om eiendommens tilstand og sier lite om de offentligrettslige vilkårene, som kjøpere bør sette seg inn i etter behov.

Det foreligger også byggeanmeldelse datert 29.06.1927 og vedtak på godkjennelse av byggesøknaden datert 10.10.1927.

Det foreligger byggemeldte tegninger. I bygningstegningene er rommene ikke anigtt med rombenevnelse. Det bemerkes at det ikke er unormalt at det ikke foreligger rombenevnelse for så gammel bebyggelse.

Eiendommen ligger i et område regulert til sentrumsformål, dvs. bolig, forretning og kontor.

Gjeldende reguleringsplan s-3892. Maks utnyttelsesgrad 30% BYA.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 27586, tgl. 14.10.1982 - Seksjonering

SNR: 8
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 78 / 560

Beskrivelse:

Dnr. 901027, tgl. 16.09.1927 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om garasje/parkering
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 901111, tgl. 03.09.1930 - Elektriske kraftlinjer

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 13091, tgl. 25.11.1955 - Erklæring/avtale

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 13061, tgl. 26.10.1957 - Skjønn

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 18048, tgl. 21.11.1968 - Skjønn

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 2287773, tgl. 26.11.2024 - Bestemmelse om bebyggelse

Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 27586, tgl. 14.10.1982 - Erklæring/avtale

PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 5,000
MED PRIORITET ETTER
NOK 400.000 M/PLIKT TIL Å VIKE PRIOR. TIL ETTER
90% AV VERDITAKST TIL ENHVER TID
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Radonmåling er ikke gjennomført.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. 

EIE tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis. 

Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie. Med Finit kan du kjøpe bolig selv om du mangler egenkapital. EIE samarbeider med Finit for at flere skal kunne eie sin egen bolig. Les mer om Finit på eie.no/finit

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt.

Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forhold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Eiendomsmegler skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.

Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Oppdr.nr: 14260141

Ansvarlig megler: Jens Christian Killengreen

EIE Solli & Frogner

Inkognito Eiendomsmegling AS

NO 935 826 020 MVA

Meglerforetaket og EIE-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføring av megleroppdraget.

Dette gjelder følgende:

• Gjensidige forsikring tilbyr boligselger- og boligkjøperforsikring samt forsikringsløsninger til selger og kjøper
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll for EIE. Kunder tilbys ulike leverandører for strøm, alarm og bredbånd avhengig av tilbydere i kundens nærområde
• EIE AS (morselskap for franchisegiver i EIE-kjeden) og enkelte meglerkontor i EIE-kjeden har indirekte eierinteresser i Bomega AS (Hjem.no) i ulike eierkonstellasjoner gjennom EIE Hjem AS
• EIE eiendomsmegling samarbeider med ulike bankforbindelser om formidling av finansielle tjenester. Meglerforetaket kan motta godtgjørelse for dette
• Finit Deleie tilbyr deleie på enkelte objekter
• Secundo er en markedsplass for salg av bruktgjenstander

Les mer om våre samarbeid og investeringer her: eie.no/eiendom/eie-investerer